Als Ausländer eine Immobilie in der Türkei kaufen

Die häufigste Frage vor dem ersten Kontakt lautet nicht, was eine Immobilie kostet, sondern ob der Kauf überhaupt möglich ist. Die kurze Antwort: Ja. Deutsche, österreichische und Schweizer Staatsangehörige können in der Türkei Eigentum auf ihren eigenen Namen erwerben – ohne Gesellschaftsgründung, ohne türkischen Mitgesellschafter, mit Eintragung im Grundbuch wie ein türkischer Käufer.

Diese Seite erklärt die rechtlichen Voraussetzungen, den Ablauf Schritt für Schritt und die Unterlagen, die Sie brauchen. Preise, Regionen und das aktuelle Angebot finden Sie unter Immobilien in der Türkei.

Dürfen Ausländer in der Türkei Immobilien kaufen?

Bis 2012 galt das sogenannte Gegenseitigkeitsprinzip: Staatsangehörige eines Landes durften in der Türkei nur kaufen, wenn Türken in diesem Land dasselbe Recht hatten. Dieses Prinzip wurde abgeschafft. Seither steht der Erwerb Staatsangehörigen der meisten Länder offen, Deutschland, Österreich und die Schweiz eingeschlossen.

Sie werden im Tapu – der türkischen Eigentumsurkunde – als alleiniger Eigentümer eingetragen, mit Namen und Foto. Der Kaufvertrag allein überträgt in der Türkei kein Eigentum; erst die Eintragung im staatlichen Grundbuchamt tut das.

Welche Einschränkungen gelten

Es gibt Grenzen, die aber für den typischen Wohnungs- oder Villenkauf praktisch nie greifen:

• Militärische Sperr- und Sicherheitszonen. In diesen Gebieten ist der Erwerb durch Ausländer ausgeschlossen. Ob ein Objekt betroffen ist, wird vor der Übertragung amtlich geprüft – das ist Teil des regulären Verfahrens, kein Zusatzaufwand für Sie.
• Flächenobergrenze. Eine ausländische Person darf landesweit bis zu 30 Hektar Grundfläche erwerben. Für Wohnimmobilien ist diese Grenze ohne praktische Bedeutung.
• Anteil je Bezirk. Ausländer dürfen zusammen höchstens zehn Prozent der Fläche eines Bezirks besitzen. In einzelnen sehr gefragten Orten kann diese Grenze erreicht sein; wir prüfen das für das jeweilige Objekt.
• Einzelne Staatsangehörigkeiten. Für Angehörige bestimmter Länder bestehen Beschränkungen. Für deutschsprachige Käufer gilt das nicht.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt

1. Besichtigung. Die meisten Käufer sehen mehrere Objekte innerhalb weniger Tage. Ein Kauf per Vollmacht ist möglich, wir empfehlen aber mindestens eine Reise vor der Reservierung.
2. Reservierung. Eine Anzahlung nimmt das Objekt vom Markt und fixiert den Preis. Lassen Sie sich schriftlich geben, unter welchen Bedingungen sie erstattet wird.
3. Steuernummer. Sie erhalten sie mit Ihrem Reisepass beim örtlichen Finanzamt, in der Regel am selben Tag.
4. Bankkonto. Der Kaufpreis wird darüber überwiesen; das erbringt zugleich den Nachweis der Devisenumwandlung, der für die Übertragung verlangt wird.
5. Wertgutachten. Für ausländische Käufer seit 2019 vorgeschrieben. Ein zugelassener Sachverständiger bewertet das Objekt; der Kaufpreis wird an diesen geprüften Marktwert gebunden. Dieser Schritt nimmt den größten Teil der Wartezeit in Anspruch.
6. Termin im Grundbuchamt. Die Übertragung erfolgt im Tapu- und Katasteramt, im Beisein eines vereidigten Dolmetschers. Der Termin selbst dauert etwa eine Stunde.
7. Versorgung und Versicherung. Strom, Wasser und die Erdbebenpflichtversicherung DASK werden auf Ihren Namen umgeschrieben.

Zwischen Reservierung und Eintragung vergehen üblicherweise drei bis sechs Wochen.

Welche Unterlagen Sie brauchen

• Reisepass, gültig – bei Bedarf mit beglaubigter türkischer Übersetzung
• Biometrische Passfotos für das Tapu
• Türkische Steuernummer
• Nachweis über die Herkunft der Mittel und die Devisenumwandlung
• Bei Kauf per Vollmacht: notariell beglaubigte Vollmacht, erteilt in der Türkei bei einem Notar oder in Deutschland beim türkischen Konsulat

Häufige Fehler beim Kauf als Ausländer

• Den Kaufvertrag für die Eigentumsübertragung halten. Erst das Tapu überträgt Eigentum. Zahlen Sie den vollen Kaufpreis nicht vor der Eintragung.
• Die iskan nicht prüfen. Ohne Wohnnutzungsgenehmigung sind dauerhafte Versorgungsanschlüsse und der spätere Wiederverkauf schwierig. Bei auffällig günstigen Angeboten ist dies der häufigste Grund für den Preis.
• Einen niedrigeren Wert im Tapu eintragen lassen. Das senkt kurzfristig die Grunderwerbsgebühr, erhöht aber beim späteren Verkauf die zu versteuernde Differenz – und ist rechtlich riskant.
• Ohne eigenen Dolmetscher zum Termin gehen. Der vereidigte Dolmetscher ist vorgeschrieben; achten Sie darauf, dass er Ihnen den Inhalt vollständig übersetzt, bevor Sie unterschreiben.

Nach dem Kauf

Der Immobilienbesitz berechtigt zur Beantragung einer Aufenthaltserlaubnis (İkamet), die befristet erteilt und regelmäßig verlängert wird. Sie ist nicht mit der Staatsbürgerschaft zu verwechseln – dafür ist ein Erwerb ab 400.000 US-Dollar mit dreijähriger Haltefrist erforderlich; Einzelheiten unter türkische Staatsbürgerschaft durch Investition.

Mieteinnahmen sind in der Türkei steuerpflichtig. Für die kurzfristige Vermietung an Feriengäste ist eine Genehmigung erforderlich, und nicht jede Wohnanlage lässt sie zu – das sollte vor dem Kauf geklärt sein, nicht danach.

Wie es weitergeht

Wenn die rechtlichen Fragen geklärt sind, geht es um Lage, Objektart und Preis. Einen Überblick über Regionen und aktuelle Preise finden Sie unter Immobilien in der Türkei. Gezielt nach Objektart führen Wohnung in der Türkei kaufen und Villa in der Türkei kaufen weiter.

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